长租公寓,年轻人的第一个巨坑

未来雷声会越来越多!

前阵子产品群的一个小伙伴被上海寓意公寓坑了4个月房租。


最近X壳公寓突然被传跑路,着急忙慌的跑出来辟谣。


继P2P之后,长租公寓也成了“炮仗行业”,时不时就出来爆一家。


这是在网上找到一份阵亡名单,据不完全统计,从2017年到现在,已经有70家长租公寓因各种原因“暴雷”。

图中的“高进地出”实为“高进低出”,下文有解释


我们印象里的租房中介是什么样子?


低价从房东手里收房,然后装修之后高价租给房客,再通过保洁、维修等额外服务赚点辛苦费,这是良心中介。


低价从房东手里收房,然后随便一装就高价租给房客,之后除了催收房租外再也见不到人,最后还以各种莫名其妙的理由扣你押金,这是现实中比较常见的黑中介。


这就是租房中介,要么赚点辛苦钱,要么赚点脸皮钱。



长租公寓,其实也是租房中介,说白了就是二房东,赚个差价的活儿,怎么会暴雷呢?


所谓的暴雷,其实是庞氏骗局骗不下去了的结果,所以暴雷的长租公寓,都已经脱离了二房东的范畴,有意无意的做成了庞氏骗局。


长租公寓是怎么玩的呢?


一次性从租客手里收取半年甚至一年的租金,然后按月付给房东钱。


租客一下子拿不出那么多钱怎么办?没关系,贷款嘛!

无论租客是现金支付、信用卡还是用网贷,长租公寓都能一次性收到半年甚至是一年的租金。


收12个月的租金,只交给房东1个月的租金,这就形成了资金池。


有了资金池,可以拿更多的房源,然后获得更大的资金池。


如果一直滚雪球下去,顺利的话可以形成垄断。


与很多行业一样,长租公寓只有做到垄断,才能有定价权,才能真正盈利。


不一定做到全国垄断,大到一个城市,小到一个区里做到垄断,就能有定价权。


你在这个城市工作总得租房吧?总不能在北京上班住河北吧?


现在追求精致穷的年轻人往往特别在意自己的时间成本,所以宁愿花高价也要住在“城里”。


这是长租公寓正常的盈利模式。


这种模式,顺风顺水可以一直滚下去,但是如果遇到天灾人祸,收来的房子租不出去,那资金链就紧张了。


比如今年的疫情,连续好几个月停工停产,租房市场受到了严重影响。


上面那70家暴毙的长租公寓,有44家暴在今年,绝大多数的暴雷原因就是我们上面分析的模式:长收短付。



其实如果大家都是奔着长久做垄断的目的,那还好。


可怕的是,有些骗子在一开始就没计划做这么远,他们只想做一锤子买卖。


按年收房租、按月交房租,有了资金池之后,直接携款跑路。


房东拿不到后续房租,跑来收房,租客一脸懵逼,我明明付了半年甚至1年房租啊!


双方都是输家,都被套路了。


什么?你说骗子跑路跟你没关系?你没被套路?


图样图森破啊!


这些骗子除了坑了一拨人之外,还搅乱了原本正常的市场秩序。


假设正常的房租是1000,一般中介会以800的价格从房东手里拿房,自己赚差价。


骗子进场之后,为了在短时间内做大资金池(因为骗局通常不会太长久,一是成本高,二是容易暴露),他们会花高价1200收房,低价800出租,造成“租金倒挂”现象。


据了解,长租公寓企业租金“倒挂”的现象在行业内比较普遍,以周娟为例,当初她把房子以每月2350元的价格租给铃铛公寓,但铃铛公寓每月只收租户1840元的租金。也就是说,她的房每租出去一个月,铃铛公寓就要亏510元。

武汉铃铛公寓租客童燕:我也是后来才知道,房东是每月2500租给铃铛公寓,租给我是2000一个月。显然是不赚钱的,我觉得是诈骗。

骗子1200收房,别的中介公司1000就收不到房子,房东一定会租给出价高的中介。


于是正常的中介公司只能以1200的价格收房,然后1400出租,这无形中就抬高了市场行情。


所以别以为长租公寓暴雷跟你没关系,你付出的高房租,部分就是被这群骗子抬高的。


再回到开头的长租公寓阵亡名单,大多数死亡原因都是“高进低出”,也就是租金倒挂,谁知道里面有多少骗子呢?


长租公寓的本质跟金融有点类似,玩的是资金的游戏,相应的也就需要监管。


杭州也是这么想的,于是8月份出台了资金监管通知。

一剂猛药下去,马上就有效果了。


在资金监管通知发布不到1个月的时间,两家公司应声暴雷:

这两家公司为啥暴雷,他们本来想干嘛,很明显了吧。


跟当年的P2P一样,长租公寓的玩法可以说是带有原罪的,随着监管的加强,未来一定会雷声不断。


在一线城市飘着的上班族,日常生活中最大的支出就是租房。

这是2018年的一线城市房租收入比,从图上看,北上广深的上班族普遍要拿出收入的30%~60%用于付房租。


这要是一年租金被坑,谁受得了?!


大家在租房时,一定要牢记,房租能月付就月付,最多能接受押一付三的季付方式。


半年付甚至是年付的, 你要做好损失几个月房租的心理准备。


— end


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